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1998 : Une première étude habitat menée sur le Pays Bourian
Réalisée par la Maison de l'habitat et l'ARIM Midi-Pyrénées, cette étude a mis en évidence plusieurs constats :
- Un patrimoine riche et largement sous-utilisé, plus de 600 bâtiments vacants
- Un non-emploi du patrimoine qui traduit de graves facteurs de blocage (propriétaires âgés, coût des rénovations élevés…)
- un marché « potentiel » porteur : augmentation démographique, accueil de nouveaux arrivants, demande locative importante.
Proposition d’une stratégie d’intervention : « Permettre aux collectivités locales de la Bouriane de revaloriser leur patrimoine et d’accueillir de nouveaux habitants en utilisant au maximum des capitaux privés, partant du fait que l’essentiel de ce patrimoine est d’origine privée. »
Objectif : Développer une capacité locative permanente et une offre d’accession à la propriété de résidences principales par une mobilisation optimale du stock patrimonial disponible.
Programme d’actions proposé :
- Mobilisation du patrimoine bâti disponible
- Accueil de nouveaux arrivants
- Création de services d’accompagnement du logement
- Gestion centralisée du parc locatif et des services d’appoint
- Marketing territorial
2002 : mise en place d'une Opération Programmée d'Amélioration de l'Habitat (OPAH)
Pour faire suite à l'étude engagée en 1998, le Pays a souhaité mettre en oeuvre une OPAH afin d'améliorer l'offre locative privée. L'animation a été confiée au Pact Habitat, à Quercy Energies et à l’architecte Gomez. Pendant 5 ans, ce programme a permis :
- d’aider 274 propriétaires occupants à hauteur de 899000 €
- de réhabiliter 125 logements locatifs
- de mettre 75 nouveaux logements sur le marché locatif
- de générer 8.3 M€ de travaux dans le secteur du bâtiment.
2004 : réalisation d'une étude portant sur l'habitat neuf
Elle a été réalisée en partenariat avec le Parc naturel régional des Causses du Quercy, dans le cadre du programme LEADER, par le cabinet Caron et le CAUE du Lot.
Principaux éléments de l'étude
En Bouriane, les possibilités de restauration de l’habitat existant s’épuisent et, dans la dernière période, le marché immobilier a connu une importante hausse des prix. Les candidats à l'accession à la propriété se tournent donc de nouveau vers l'habitat neuf et plus particulièrement vers la maison individuelle.
Les ménages qui font construire sur les deux zones étudiées sont très répartis sur les catégories sociales, d’âge, et de revenus. Il faut noter :
- L’importance relative des personnes seules : 17% et des couples sans enfants de moins de 16 ans : (25% des couples) .
- Au total 1/3 des maisons seront habitées par une ou deux personnes.
- En moyenne il y aura 2,8 habitants par maison.
- Une structure par âge où les seniors de plus de 50 ans sont importants = 30% des acheteurs. (moyenne France = 21% )
- Des revenus très populaires sur les ménages ‘’autarciques’’ (originaires du département) : 25 % avec moins de 1 700 € par mois, 25 % avec 1 700 à 2 300 €, 50 % avec 2 300 à 3 700 €, et pratiquement pas de revenus supérieurs.
- Comme dans 75% des cas, il y a deux revenus dans le ménage, le revenu unitaire moyen est inférieur à 1 300 €.
- L’importance de la secundo accession : 42%
- et de l’habitat précédant en maison individuelle : 81%
Le plus couramment les ménages étaient déjà locataires en maison individuelle et font construire dans la même commune, ou ils étaient déjà propriétaires d’une maison individuelle et font re-construire. L’image du jeune ménage qui fuit le locatif collectif est minoritaire sur la zone.
Type de terrains
91% de terrain isolé et 9% de terrain en lotissement. La surface moyenne du terrain est de 5789 m2 en Bouriane.
Constats au niveau urbanisme
- Le renouveau de l’habitat neuf
- Le rejet des formes d’urbanisation récentes (Mauvaises qualité des secteurs urbanisés dans les années 60/70, Mauvaise qualité de l’habitat diffus)
- Maisons individuelles et insécurité sociale ? (un repli socialement dangereux, peu conforme aux traditions d’accueil et de qualité de vie du territoire)
- Un étalement urbain peu compatible avec le développement durable (Rupture avec l’organisation traditionnelle de l’espace, consommation des terres agricoles, réseaux et transports, énergie)
Préconisations pour une action publique :
- Organiser une offre de terrain variée
- Mettre à disposition des terrains de qualité
- Adapter les financements publics aux objectifs de qualités
Constats au niveau du foncier
- La rétention foncière
- L’immobilité du marché foncier
- La difficulté de diviser les terrains
Préconisations pour une action publique :
- Réserves foncières
- Lotissements
- PVR
- Orienter les choix des vendeurs et des acheteurs
- Inciter à diviser les terrains
Constats au niveau architecture
- Une insatisfaction croissante
- Un manque de débat : entre élus, professionnels et administrations, avec le grand public
- Une offre peu diversifiée
- Le poids de l’autoconception
- Le manque de référence
Préconisations pour une action publique :
- Organiser le débat
- Promouvoir de nouvelles références architecturales
- Déterminer les objectifs de qualité
- Organiser les autorisations de construire
- Organiser l’aide à l’auto-construction
2006 : lancement du concours d'architecture "Des maisons pour la bouriane"
L'étude sur l'habitat neuf réalisée en 2004 a montré que le renouveau de la construction neuve s’est amplifié ces dernières années en Bouriane. De nouvelles maisons ont conquis la campagne en rupture avec l’organisation traditionnelle de l’espace. Cette situation s’est accompagnée d’une banalisation des formes architecturales.
Pour répondre à cette attente, les élus du Pays Bourian ont décidé d’organiser un concours d’architecture visant à proposer en Bouriane de nouvelles références architecturales, capable à la fois de répondre aux aspirations de la clientèle, et de proposer une modernité en résonance avec les particularités du territoire : ambiances, modes de vies, savoir-faire…
Ce concours avait donc pour objectif d’imaginer une famille de maisons avec :
- Des déclinaisons possibles : de leur taille, de leur capacité à s’adapter à des terrains différents, de leur apparence architecturale
- Un habitat de qualité pour 4 personnes (90 à 120 m²)
- L’utilisation du bois local dans la construction
- La qualité environnementale : principes d’éco-construction, d’éco-gestion, de confort et de santé
- Un prix se référant au budget moyen d’une famille lotoise pour la construction (avec une solution "de base" et plusieurs options)
Trois collectivités se sont associées au Pays pour proposer les terrains nécessaires à la construction de trois maisons témoins : Boissières, St Germain du Bel Air et Dégagnac. Le projet lauréat a été élu au mois de juillet 2007. La construction des trois maisons bois débutera en 2010.
Outre les objectifs environnementaux, économiques et sociaux auxquels répond ce projet, les maisons Bourianes participeront à l’objectif du Grand Projet de Pays souhaitant placer le Pays en tant que vitrine l’éco-construction et territoire expérimental. Les avantages liés à l’usage du bois, de matériaux écologiques en général, des énergies propres, pourront alors être démontrées et communiquées au grand public, aux professionnels et aux élus. Il est prévu de mener avec Quercy énergies une campagne de mesure durant 2 ans pour évaluer l’efficacité énergétique de ces maisons.
2009: lancement d'un Programme d'Intérêt Général (PIG)
L’OPAH a permis d’engager une action d’envergure à l’échelle du Pays et d’enclencher une dynamique. Des efforts restaient à mener au niveau de la rénovation notamment sur certaines zones comme Gourdon, et de l’adaptation du logement au vieillissement et au handicap.
Au terme de l'OPAH, le Pays a souhaité poursuivre son intervention dans l’habitat ancien avec la mise en place d’un PIG, en ciblant son intervention sur certaines thématiques (logements vacants, logements indécents et insalubres, adaptation au handicap et maintien à domicile) et sur les zones où les besoins sont les plus importants.
Suite a un état des lieux réalisé sur le Pays, une convention a été élaborée avec les partenaires du projet (ANAH, Région Midi-Pyrénées, Conseil Général du Lot , intercommunalités). Le Pact Habitat et développement a été retenu pour animer le programme durant un an, jusqu'au 31 octobre 2010.